2018年以来的房企分拆物业惩处公司上市的“激越”，在2023年出现断崖式降温。2023年仅两家物业惩处公司顺利上市，仅为2020（18家）的1/9。

于本周举行的2024不雅点物业大会上发布的，“超卓指数·2024物业行状超卓进展”陈诉显现，不仅物业惩处企业上市热度达到历史最低点，物业惩处企业并购热度也不足此前。不外，限制2023年底，港股物业惩处企业中总市值超百亿港元的仍有 5 家。

 物业惩处企业上市数目及金额达到历史低点

四肢与房地产行业辅车相依的物业惩处行业，比年来也深受房地产商场影响。

回归比年来物业惩处企业的上市之路，最早可追思至2014年。这年6月，阵势年控股拆分物业惩处公司彩生存赴港上市，为“第一个吃螃蟹”的房企，而后，越来越多的房企跟进分拆上市，到2018年物业惩处企业上市已成激越。据不全齐统计，限制2019年12月，上市物业惩处企业已达19家。

从不雅点指数阐发Wind整理可见，2019年赴港上市物业惩处企业8家，2020年达到18家，2021年降至13家，2022年回落至6家，但到2023年，仅有两家。

自2022 年以来，物业惩处企业IPO热度已不足之前，年内共6家物业惩处企业到手IPO（均为港股），募资金额约为12.4亿元；到2023年，惟一润华行状和众安智营生存两家微型区域物业惩处企业在经验了屡次递表之后，最终顺利在港交所上市，召募资金总和约为1.82亿元，数目和资金额达到了历史最低点。

事实上，陈诉期内，共有珠海万达商管（含有物业惩处行状）、深业物业、泓盈行状和经发物业4家物业惩处企业递表港交所。但从最终情况看，珠海万达商管短期内上市较难；后三家物企分袂为深圳国资、湖南国资及西安国资通盘，均在2024年2月份得回证监会备案见知书，尚待新的进展公布。

A股方面，明喆行状2023年6月递表寻求深交所上市，而后在未回话深交所首轮问询的情况下，又于同庚12月份主动裁撤了苦求文献。

 

5家港股物业惩处企业总市值超百亿港元

 限制2023年终末交游日，港股物业惩处企业中总市值超百亿港元的共有5家，其中华润万象生存以635.68亿港元位列第一，其次是万物云的293.44 亿港元、碧桂园行状的225.65亿港元、中海物业的192.61亿港元及保利物业的159.36亿港元。

陈诉期内，物业行状板块下行压力捏续。据不雅点指数月度陈诉，2023 年内多个月份恒生物业行状及惩处指数均跑输同期恒生指数。同期期内，部分物业惩处企业为彰显对自己业务发展及出路的信心，开展了股份回购举止。Wind数据显现，2023年港股共有10家物业惩处企业进行了回购动作，以总回购金额来看，碧桂园行状位列第一，累计回购金额约2.9亿港元，回购股份共3018 万股；同期，绿城行状、中骏商管、万物云等也均有回购。

与此同期，2023年物业惩处企业并购融会降温，期内较为活跃的物企主要为金科行状，收购主见4宗。此外，中骏商管、新大正、远洋行状、金融街物业、荣万家等也有收购动作，但与过往比拟，央国企缺席顺利的紧要并购。在2022年，央企华润万象生存收购了中南行状、祥生物业；招商积余收购中民物业、深圳汇勤等。

 

增收不增利景象放缓，央企净利润更优

2023年度，样本物业惩处企业在管面积仍处于上涨和增长阶段，平均涨幅 15.3%，涨幅较上年同期不雅点指数不雅测到的29.9%有较大幅度着落，标明物业行状企业限度增长放缓。举座增量放缓也已是行业共鸣。

据不雅点指数统计，2023年度，样本物业惩处企业的举座毛利率均值约为20.80%，而社区升值工功课务板块举座的毛利率均值为31.64%，越过举座业务毛利率均值超10个百分点。样本港股物业惩处企业社区升值行状毛利率中位数为 32%，而举座毛利率中位数为20.3%。

现在，物业惩处企业社区升值行状主要包括社区生存行状、空间运营及告白、家装好意思居、钞票惩处等类别。其中生存行状类比较平庸，团餐、托幼及养老等业务得回成长。在团餐方面，起首触及这一边界的主要包括保利物业、金科行状、新但愿行状及新城悦行状等少数几家，限制2023年末，入局团餐边界的已有龙湖智创生存、好意思置行状，雅生存等十多家物业惩处企业。

2023年度，物业行状企业的非业主升值行状收入举座捏续融会着落。万物云、中海物业、绿城行状及保利物业2023年度的非业主升值业务板块收入均越过20亿元，其中，中海物业同比增长18.3%，保利物业降幅为 4.60%。2023年，增长较快的包括越秀行状、中海物业、京城佳业等，分袂同比增长39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂行状、绿城行状及招商积余等也齐末端双位数的涨幅。

2023年，物业惩处企业增收不增利的景象有所舒徐，样本物业惩处企业净利润同比增长均值为9.23%。总体上，央企净利润进展更优，中海物业、华润万象生存、招商积余及保利物业净利润分袂同比增长22.80%、32.80%、23.96%及 24%。此外，合景悠活扣尾扭亏为盈，净利润同比增788%；世茂行状净利润同比增长129.47%，增速靠前；碧桂园行状、雅生存行状及远洋行状等大幅着落，分袂为-84.96%、-74.95%及-44.11%；吉兆业好意思好则录得亏蚀4.5亿元。

不雅点指数监测的样本物业惩处企业陈诉期内平均惩处用度率为8.59%，较2022年同期着落0.24个百分点。40家样本物企中有26家惩处用度末端优化。盈利技术方面，40家样本物业惩处企业毛利率与净利率均举座下滑融会，这或意味着，物业行状行业参预了微利阶段。

 

采写：南齐·湾财社记者 邱永芬